שיפוצים שיפוצים - צוות המומחים
עבודות גבס מדריך שיפוצים מחירון שיפוצים עמוד הבית
 
איתור בעלי מקצוע
  איתור בעלי מקצוע
 

תמ"א 38: האם לקבלן זה משתלם

תמ"א 38: האם לקבלן זה משתלם

באחרונה פורסמה תוכנית מתאר ארצית מס' 38 (תמ"א 38) העוסקת בהכנת אוכלוסיית העורף לקראת רעידת אדמה אפשרית. התוכנית היא בשורה טובה לכולם: לקבלנים, לדיירים ולרשויות המקומיות. הדיירים מקבלים בניין משוקם ועמיד מפני רעידות אדמה; הרשויות המקומיות יכולות להתהדר בהישג חשוב בפני בוחריהן, מבלי להקצות לפרויקט ולו שקל מתקציבן; והקבלנים האחראים לשיקום המבנים מקבלים זכויות בנייה מהן הם יכולים להרוויח. חשוב להדגיש כי מדובר בבניינים שנבנו שלא בהתאם לתקן 413, כלומר בניינים אשר ההיתר לבנייתם ניתן לפני 1980.

על הנייר מדובר בתוכנית מצוינת. לכאורה, מי יכול להתנגד לתוכנית שבה כל אחד מהגורמים הרלוונטיים נהנה מרווח? מצד שני, בשלבים שבין היותה "על הנייר" לבין יישומה הלכה למעשה, יש פרמטרים נוספים שעלולים לעכב את יישומה, ויש להביאם בחשבון.

פרמטר אחד הם הדיירים עצמם. אלה עלולים לגלות חשדנות וחוסר אמון בתוכנית המוצעת, ולפיכך חייב המשא ומתן איתם להעניק להם תחושה שיש להם במי לבטוח, וכי מימושו המוצלח של הפרויקט יקנה להם רווח משמעותי. המו"מ עם הדיירים צריך להתבסס על שיטת "תן וקח". חוזה ההתקשרות בין הדיירים לבין הקבלן צריך להיות מותנה בקבלת הזכויות ובהעברתן לקבלן (בכפוף לכדאיות הכלכלית לקבלן).

דהיינו, הדיירים יוותרו על זכויותיהם הנוספות בבניין, והקבלן יוכל להשתמש בהן להוספת יחידות דיור למבנה באחת מהאפשרויות הבאות (או צירוף של כמה מהן): בנייה בקומה מפולשת (בבניינים המוצבים על עמודים); בניית אגף בצדי הבניין; תוספת בנייה על גג הבניין (קומה או שתיים).

בתמורה, ייהנו הדיירים מחיזוק הבניין מפני רעידת אדמה, שיפוץ וחידוש חזיתות הבניין והשטחים הציבוריים והתקנת מעלית.

ההסכם עם הדיירים מורכב ומסובך. קבלן שמעוניין למכור דירות במהלך הבנייה יצטרך לרשום הערות אזהרה לזכות קונים פוטנציאליים על החלק היחסי בזכויותיו בגג. כמו כן, יידרש הקבלן לתת לדיירים ביטחונות על מנת למנוע מצב שבו הדיירים יעמדו מול שוקת שבורה אם הקבלן ייעלם לאחר שימכור את הדירות וירשום הערות אזהרה. כדי שהפרויקט יצליח, יש להביא בחשבון כל סיטואציה ולמצוא פתרונות משפטיים לכל מכשול.

למרות פרשנויות שונות בעניין שיעור הדיירים הדרוש להסכמה, מומלץ לגשת לביצוע פרויקטים שבהם הושגה הסכמתם של כל דיירי הבניין; את ההסכם בין הצדדים יכין עורך דין מנוסה בעסקי נדל"ן.

ייתכן שבמבנים הנמצאים הרחק מאזורי הביקוש במרכז הארץ, ואשר בהם שווי הקרקע ליחידת דיור נמוך, לא ייצאו לפועל עסקות הקשורות בתמ"א 38, מאחר שעלויות הבנייה לקבלן יהיו זהות לעלויות בנייה באזור המרכז או גבוהות מהן, ואילו התמורה תהיה נמוכה. מכאן שהעסקה לא תהיה כדאית לקבלן. כלומר, בניינים בהם מתגוררים דיירים מהשכבות החלשות לא יחוזקו כדי לעמוד ברעידות אדמה - בגלל מצב השוק. מן ראוי שהממשלה תקצה תקציבים מיוחדים לתושבי אזורים אלה על מנת למנוע אפליה.

פרמטר נוסף הוא המיסוי. על פי הנחיות מקצועיות שפירסמו מס הכנסה ורשויות אחרות, יינתן פטור גורף לדיירים בכל הקשור לחבויות אפשריות למס הכנסה, מס שבח, מס מכירה וכן בגין עסקות מהסוג הנדון. כמו כן, בשלב זה מסתמן כי עסקות אלה ייהנו גם מפטור מהיטל השבח.

נכון לעכשיו יישאר בתוקפו המע"מ על שירותי הבנייה. הוא יחול על הדיירים ויהיה נושא נוסף למו"מ עם הקבלן המבצע. למען הדיוק נוסיף כי באחרונה הוגשה הצעה לתיקון החוק לפיה יינתן פטור מהמסים הנזכרים. לפי שעה מאשרות רשויות המס הקפאת חובות במס בגין עסקות מסוג זה, ועם אישורו של התיקון לחוק הוא יוחל רטרואקטיווית. כמו כן, מבדיקה עם משרדו של עו"ד מאיר מזרחי, יועץ ארגון הקבלנים בתל אביב, עולה כי על פי חוק מיסוי מקרקעין יש בידי מנהל מס שבח הסמכות להעניק פטור ממס שבח וממס מכירה בגין העסקות הנדונות גם טרם אישורו של התיקון לחוק.

קיימים שני פתרונות נוספים שבשלב זה עדיין לא אושרו על ידי מנהל מס שבח, וראוי לבחון אותם: 1. החלת הפטור מכוח סעיף 49 ז' 1 לחוק במיסוי מקרקעין החל על מכירת זכויות בנייה לדייר בבניין לצורך הרחבת דירתו. 2. החלת הפטור מכוח עיבוי בינוי בפרק הפטורים הניתנים בעסקות פינוי בינוי.

מאחר שמדובר בעסקת ביצוע-יזמות רגילה, לא יחול על חובותיו של הקבלן כל פטור. דהיינו, הוא יהיה חייב במס הכנסה, מס מכירה (לפי המקרה), מס רכישה וכד'. הקבלן יצטרך אפוא להסתמך על ההכנסות העתידיות שיחולל יישום הפרויקט.

מהי עלותו של הפרויקט בשלב היישום שלו? לצורך חישוב עלויות הביצוע צריך להביא בחשבון כ-5 מ"ק בטון לחדר כעלויות חיזוק, בעלות של כ-40 אלף שקל לדירת 4 חדרים. בחישוב ממוצע של 10 דירות בבניין ישן, מדובר ב-400 אלף שקל. המחיר אינו כולל שיפוץ חזיתות ומעטפת, שאותה יש לחשב לפי 100 שקל למ"ר לפחות. כלומר, במקרה שמדובר במעטפת בסדר גודל של 1,000 מ"ר תגיע העלות לכ-100 אלף שקל. בנוסף לכך, אם מדובר על בנייה על הגג, יש להביא בחשבון עלויות ביצוע בסך כ-800 דולר למ"ר, וכן להוסיף עלות התקנתה של מעלית סטנדרטית העשויה להגיע לכ-45 אלף דולר.

לכל אלה יש להוסיף את העלויות העקיפות שייצאו גם הן מכיסו של הקבלן, ובהן שכר טרחה של עורך דין בשיעור 1.5% מהיקף העסקה; שכר טרחה של מתווך בשיעור 2% משווי הזכויות; עלויות כלליות, העמסות תקורה, הוצאות שיווק, הוצאות מימון (על פי הנפח הבנקאי המנוצל), ותשלום למתכננים ויועצים.

לאור העלויות אלה נשאלת השאלה מה ירוויח הקבלן? לצורך חישוב הרווחיות ניקח לדוגמה בניין טיפוסי בן 12 דירות, ב-3 קומות; בכל קומה 4 דירות בנות 4 חדרים כל אחת; התמורה לחיזוק הבניין תהיה מתן זכות לבניית 4 דירות בנות 4 חדרים כל אחת, דירות על הגג (שיגדילו את מספר הדירות בבניין ל-16). כל דירה תימכר, על פי ההערכות, ב-320 אלף דולר כולל מע"מ. (מדובר באזור הביקוש בתל אביב).

במצב כזה שיעור הרווח מההשקעה יגיע לכ-50% יותר מהסכום שהושקע בפרויקט מלכתחילה. שיעור הרווח מהפדיון עשוי להגיע ל-28%.

המסקנה מכך היא שהקבלנים עשויים לקצור רווח סביר ואפילו גבוה מהממוצע מיישום תמ"א 38, וכי יש להם אינטרס להביא ליישומו. עכשיו לא נותר אלא שגם הגורמים האחרים ישוכנעו כי יישום תמ"א 38 עשוי להניב להם רווח.

הכותב הוא קבלן, יו"ר ועדת תמ"א 38 בארגון הקבלנים והבונים בתל אביב-יפו

קבל הצעת מחיר לתמא 38
קבל הצעת מחיר
רישום קבלנים לרשם הקבלנים
מדריך שיפוצים
 
איך לאטום את חדר האמבטיה
ספונג'ה ומקלחת אצלכם תמיד הולך בייחד ?
שיפוצים בהרצליה
שיפוצים בהרצליה, שיפוצניקים בהרצליה -מדריך -
תמ"א 38
תמ"א 38
צביעת הבית
מתכננים צביעת הבית ? להלן מדריך חובה לצביעת הבית, וכל הטיפים שחשוב מאוד לדעת, קריאה נעימה..
עיצוב חדרי ילדים
עיצוב באשר הוא חייב להיות פונקציונאלי. עיצוב משמש כלי להשגת מטרה מסויימת באופן ויזואלי הנעים לעין. העיצוב מתחלק למגוון רחב של חלוקות ובינהם גם חלוקה לפי גילאים. הרי כל גיל ישתמש במוצר בצורה שונה, ולכן יש מוצרים המותאמים באופן מדוייק לקהל יעד מסויים. איך עושים זאת?
שיפוצים כלליים
שיפוצים כלליים | שיפוץ כללי
אינסטלציה
אינסטלציה ומערכות מים, מהי מערכת האינסטלציה ומה חשוב לדעת לפני שיפוץ אינסטלציה..
ריצוף בהדבקה
ריצוף בהדבקה
עיצוב הבית - באוהאוס
עיצוב הבית - באוהאוס
שיפוץ באוהאוס
שיפוץ באוהאוס
שיפוצים לבד
שיפוצים לבד
 
 




כל המאמרים באתר ותכנים אחרים מוגנים בזכויות יוצרים, אין להעתיקם או להשתמש בהם בדרך אחרת (לרבות לא עיבודם או העתקתם בלא מתן קרדיט והפניה לאתר ולעמוד המתאים) אלא לאחר קבלת אישור מפורש בכתב מבעלי האתר .